전세금을 안전하게 지키기 위해서는 가장 보편적인 방법은 임대차보호법으로 보호받기 위해 대항력과 우선변제권을 세입자가 갖춰야 한다.

그 전에 집주인이 집을 담보로 은행 대출 받은 것이 있다면 변제권을 갖춰도 은행이 우선이므로  대출액이 집을  판매했을 때 대출액을 제하고 남는 돈이 전세금보다 적다면 전세금을 떼일 가능성이 있으므로 먼저 등기부등본을 떼서 집주인이 집을 담보로 대출받은 것이 있는지 먼저 알아 봐야 한다.

대항력

대항력이란 법적으로 정당한 세입자라는 것을 주장할 수 있는 것을 말한다.

대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 전입신고가 필요하다.

전입신고 한 날의 다음 날부터 대항력이 생기게 된다. 

대항력을 이사 당일에 바로 갖추기 위해서는 동사무소에서 해준다면 전입신고를 이사 전날하면 된다. (대판 1997.12.12. 97다22393)

하지만 이 경우 원래 살던 집의 대항력이 상실되므로 계약자가 다를 경우에만 사용하는 것이 좋다.

주택의 인도

주택의 인도란 세입자가 주택을 사회통념상으로 볼 때 주택을 사실상 지배하고 있다고  여겨지는 상태로 보통 이사짐 센터를 통해 짐을 나르고 그 집에 들어가서 살게 되면 인정된다.

우선변제권

집주인이 빚으로 인해 주택이 은행 등에 넘어가더라도 세입자가 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리이다. 위에서 언급한 대항력을 갖춘 상태에서 주택에 아무런 대출이 없는 상태에서 확정일자를 받는 경우 바로 우선변제권이 생기게 된다. 

이사하는 날에 전입신고와 확정일자를 받는 경우 대항력이 전입신고 다음 날에 0시에 생기므로 변제권도 다음 날에 생기게 된다.

그외의 방법들

전세권설정등기

위의 방법들로도 충분하지만 전세권설정등기도 있다. 

전세권설정등기의 단점으로는 최소 몇 십만원이 필요하며 집주인의 동의가 필요하다. 전세권설정과 대항력, 확정일자를 모두 했다면 독립적으로 행사가 가능하여 두 개의 장점을 모두 취할 수 있으며  서로 영향을 주지 않고 소멸도 가능하므로 전세권이 있다고 해서 대항력이 소멸되지 않는 것은 아니므로 주의해야 한다.  (2007.06.28. 선고 2004다69741)

또한 전세권설정만 하였다면 해당 주택이 경매로 전세금보다 적게 매각된 경우 매입자에게 부족한 금액을 돌려받을 수 없고 별도의 소송으로 본래의 집주인에게 받아야 하지만 우선변제권을 갖춘 경우 매입자에게 받는 것이 가능하다. 

또한 전세권설정등기는 토지+주택이 경매된 경우 주택매각분에 대해서만 전세금을 돌려받을 수 있지만 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 경우 토지와 주택 둘 다의 매각분에 대해 전세금을 요구할 수 있다.

장점으로는 전세금을 못받는 경우 위의 경우 소송과정이 필요하지만 전세권설정등기를 하는 경우 바로 집을 경매로 넘기는 것이 가능하며 등기 즉시 효력이 발휘된다.

임차권등기

전세금을 받지 못했지만 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 경우 대항력을 유지하기 위해 임차권등기를 하게 된다.